第四步：如何寻找你的第一个 Mobile Home Park 项目？
我记得当我终于决定要投资 Mobile Home Park（MHP）时，内心既兴奋又有点慌。前面学了那么多，看了州、看了城市、研究了项目分析框架，但真到了要**“找第一个项目”**时，我发现自己根本不知道从哪里下手。
你是不是也有一样的感觉？
“市场我选好了，评估标准我也知道了……但我到底去哪儿找MHP项目呢？”
是去网上刷？找中介？打电话？拜访公园经理？
这一阶段是从“学习者”走向“实干家”的分水岭。今天我来和你分享，我是如何系统地寻找第一个MHP项目的——不仅是理论，而是亲测有效的方法论。
🔍 方式一：公开市场，快速入门
这是我最开始使用的方法，也是大多数新手最容易上手的方式。
📍你可以从这些平台开始：
在这些平台上，你可以看到项目详情、价格、租金、NOI等关键信息。虽然这些项目很多都偏贵或者已经被“市场淘光”，但它们对你来说有两个巨大价值：
- 训练你的眼力——你开始学会看项目，比较占用率、地租、CAP rate。
- 建立联系——你可以联系listing agent，从此进入他们的“潜在买家名单”。
✅ 小贴士：
- 给每个你感兴趣的项目打电话，不一定要买，但一定要问。
- 问他们：“你们有其他 off-market 或即将上线的项目吗？”
- 把你的收购标准告诉他们：“我在找50–100个地块、有市政水电、入住率80%以上的园区。”
我就是通过不断打电话，建立起几个broker关系，后来他们开始主动给我发“未公开”项目。
🕵️♂️ 方式二：直接联系业主，获取 off-market deal
我的第一个真实出手的项目，不是在网站上找到的，而是通过冷邮件+打电话找到的 off-market 项目。过程不容易，但机会是真的多。
✅ 如何做？
第一步：用工具找到 MHP 名单
你可以使用：
- Reonomy
- PropStream
- county assessor 网站
目标是：筛选出你感兴趣城市或县中，50–150个地块之间的 Mobile Home Park，然后记录地址、业主名和联系方式。
第二步：直接联系对方
你可以发：
- 短信：简单说明你的意图
“Hi, this is [Your Name]. I’m a buyer looking for MHPs in your area. Have you considered selling? I’d love to have a quick chat.” - 明信片/手写信：低技术含量但意外有效
- 电话：准备好简短、真诚的开场白
这方法听起来原始，但它是很多专业MHP投资人获取 deal 的核心方式。你竞争少、价格低、条款也有更多谈判空间。
🤝 方式三：建立中介+运营方网络
Mobile Home Park这个圈子不大。你一旦进入，会发现一堆项目都在“圈子里流通”，未必上网。你可以开始主动建立自己的“圈子”。
✅ 建立关系的对象包括：
- 专门做MHP的经纪人（broker）
- MHP运营公司（管理公司）
- 地产律师
- 房产贷代
- 拥有多个MHP的本地投资人
我曾在一个小型房产会议上认识一位MHP owner，他自己不想再扩张，但愿意卖掉一处管理比较累的园区。我们聊了几次，他愿意给我优惠的价格，因为他觉得“你是真想做长线运营的”。
📌 记住：人脉=deal flow。别怕参加线下活动、Zoom会议、投资社群。
✨ 方式四：聚焦“问题资产”作为切入口
不是每一个项目都要完美才值得出手。很多 MHP 园区目前的业主是：
- 老年人，不再想管事了
- 管理不善，空置高但位置好
- 只收现金，没有正规管理系统
你如果愿意花时间“整顿”，反而能低价拿下资产。你的“第一单”不一定要赚很多，但它要有提升空间、能练手、能证明你的能力。
✅ 总结：如何开始寻找你的第一个 MHP 项目？
| 方法 | 特点 | 建议人群 |
|---|---|---|
| 公开市场 | 容易入门，竞争激烈，价格偏高 | 新手训练眼光 |
| 冷联系业主 | 苦活累活，但回报高 | 有执行力的你 |
| 建立人脉圈 | deal少但质量高，需要持续经营 | 打算长期做MHP的你 |
| 问题资产入手 | 有风险有机会，适合翻新型投资 | 愿意提升园区的人 |
📬 最后的建议：
找项目这事儿，不难，但它是体力活+耐心活+社交活的结合。
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