✅ 第二步：如何筛选Mobile Home Park 的市场和地区？
当我开始认真研究 Mobile Home Park（MHP）投资时，我最大的疑问是：
“我该去哪儿找？”
买房大家都知道“location, location, location”，但MHP不同，它不是城市中心的新楼盘，也不是流量明星开的商场。MHP要选的，是有需求、没竞争、政策友好、人口稳定的市场。
一客户差点在密歇根的一个小镇买下一家看起来“现金流不错”的公园。房租能收，价格也低，但在深入查了下数据后，发现这个小镇过去五年人口净流出，几乎没什么新增就业机会，而且周边几个公园在挂牌但无人问津。那一刻我意识到：市场选择就是风控的第一道防线。
所以这篇文章，我想带你一起走一遍我现在筛选MHP市场的完整思路——从宏观到微观，从州、县、市到社区，如何判断一个地区适不适合你投资。
🗺️ 第一层筛选：选择政策友好、经济活跃的“州”
MHP投资最怕碰到的一个坑就是**“租控”**，也就是政府干预房东的定价自由。这种地方，你哪怕收购得再便宜，涨租空间也极小，还可能遇到驱逐程序复杂、法庭偏向租户的状况。
所以，我一开始就学会了绕开某些“高干预型州”，比如加州、纽约、俄勒冈等。
你应该关注的是那些：
- 对业主更友好、
- 政策宽松、
- 租赁法较中立的“阳光州”。
这些州通常具备以下共性：
✅ 人口持续增长（如德州、佛州）
✅ 房价上涨明显，MHP作为替代选择越来越有吸引力
✅ 政策倾向市场调节，驱逐流程相对清晰、效率高
我个人最偏好的几个州包括：
- 德州（Texas）：无州税，人口高速增长，大量蓝领和制造岗位
- 佛州（Florida）：退休人群聚集地，对MHP接受度高
- 南部州（Georgia、Alabama、South Carolina）：地价低，竞争少，需求稳定
🧭 第二层筛选：看城市和县——人口趋势与就业结构
一个好州不代表每个城市都值得投资。这里就进入第二层筛选：看城市或县。
我每次看一个市场，都会问自己三个关键问题：
1️⃣ 人口是在“增长”还是“流失”？
你可以上 Census.gov 或者 BestPlaces.net，查一个城市过去5年的人口变化。
如果你发现人口负增长或老龄化严重，未来的入住率、涨租空间都可能受限。
2️⃣ 当地的就业机会是否多样？
有的城市依赖单一工厂，工厂一倒闭，全市房价腰斩。
理想的城市应该具备：
- 多个产业支撑：医疗、仓储、零售、教育等
- 至少1–2家全国性雇主或区域性雇主：Amazon、Walmart、FedEx 等
- 蓝领岗位为主：他们是MHP租户的主力军
3️⃣ 房价高还是租金贵？你能不能填补“可负担”住房的空白？
当地一房一厅的月租金（通常$900以上） vs MHP的地租（通常$400–$600），如果差距够大，那MHP就是刚需，是市场缺口。
🧩 第三层筛选：看地段和社区——决定运营效率的最后一公里
这是最容易被新手忽略的一层，但它对你未来的运营体验和租户质量，影响巨大。
两个MHP，价格差不多、城市差不多，但：
- 一个在主要交通干道旁，距离学校、便利店、公交站都不到2公里，居民稳定，收租顺利；
- 另一个在城市边缘，附近没有商店，晚上路灯都没有，结果是空置高、坏账多，租户更换频繁。
你在筛选具体项目时，最好实地踩点或者用Google Maps走一遍街景，观察：
✅ 附近有没有基本商业设施：Dollar General、Walmart、加油站
✅ 是否靠近工业区或工人聚集区
✅ 社区是否整洁、安全、无垃圾堆积或废弃建筑
✅ 避免临近铁路、填埋场或淹水区
这部分的直觉，有时比数据还重要。你也许在地图上看到一切正常，但一到实地发现：这条路没有灯、附近居民在晚上都不敢出来，那就是风险信号。
📝 小结：MHP市场筛选法
每次找新市场，我会按这三层走：
| 筛选维度 | 要点 | 工具/建议 |
|---|---|---|
| ① 州层级 | 政策友好、人口增长、低税 | BestPlaces, IRS税率地图 |
| ② 城市/县层级 | 人口趋势、就业结构、租金差价 | Census.gov, BLS数据, Zillow租金 |
| ③ 社区地段 | 安全、便利、工薪聚集地 | Google Maps踩点 + 实地考察 |
✅ 最后的建议：
不要一开始就“看项目”，而是要先看“市场”。
一个位置优秀的项目，就算你买贵了一点，也能运营顺、租满快、轻松退出；
但如果你一开始选错了市场，再努力运营，也只是为别人打工。