外国人在美国报税常见问题（FAQ）

BY YUPING PANG AND ALLY WANG

1. 为什么外国人在美国要报税？
凡是在美国有来源收入（例如房产租金、出售房产所得），即使没有盈利，美国法律也要求必须申报。未申报可能影响签证、入境或未来居留申请。

2. 如果没有盈利，是否仍需报税？
需要。申报亏损十分重要，这些亏损可以结转，用于抵减未来的租金收入或房产出售时的资本利得税。

3. 什么是 ITIN？是否必须申请？
ITIN（个人纳税人识别号）由美国国税局（IRS）颁发，专门用于非居民外国人报税。每位房产持有人都必须申请 ITIN，并在提交 1040NR 报税表时一并申请。

4. 哪些费用可以抵扣？
常见可抵扣项目包括广告、清洁、维修、管理费、贷款利息、保险、水电费、物业费、会计及报税费用，以及折旧（房屋 27.5 年，家具与设备 5–15 年）。

5. 配偶共同持有房产时，可以联合报税吗？
不可以。非居民外国人不能联合报税。每位业主必须单独拥有 ITIN 并单独申报。

6. 拥有多处房产时，是否需要分别报税？
不需要。所有房产收入与支出可统一在一份 1040NR 中申报，但需分别列示每处房产的财务情况。

7. 出售房产时需要注意什么？
产权公司通常会依照 FIRPTA 预扣售价的 15%。可提前提交 8288-B 表格申请减少或免除预扣。长期资本利得税最高为 20%，折旧部分可能按 25% 计税。多数情况下，可退回部分或全部预扣税。

8. 是否需要在本国同时申报？
需要。多数国家（如加拿大、英国）要求居民申报全球收入。但可依据税收协定申请抵免，避免双重征税。

9. 加拿大和美国之间是否有税收协定？
有。加美税收协定明确避免双重征税。在美国已缴纳的房产税与所得税，可在加拿大报税时作为外国税收抵免（Foreign Tax Credit）。

10. 在加拿大报税时是否要申报美国房产收入？
需要。加拿大税局（CRA）要求居民申报全球收入。在美国的房产租金收入也需申报，但可抵免已在美国缴纳的税。

11. 是否可以选择固定税率预扣而不报税？
可以选择按总租金的 30% 预扣税，但无法抵扣任何费用。多数加拿大业主会选择报税（1040NR），以便扣除贷款利息、维修、保险、折旧等费用，从而降低甚至抵消税负。

12. 出租收入由美国还是加拿大先征税？
通常由美国先行征税，加拿大在全球收入申报时再征税，但可抵免美国已缴税额。

13. 如果只在加拿大报税、不在美国报税会怎样？
不可行。IRS 要求必须申报。若未申报，IRS 可追缴税款并加收罚金与利息；出售房产时预扣税更高，退税难度大；同时可能影响未来入境与签证。

14. 加拿大人是否可以在美国全资持有 MHP？
可以。美国法律允许外国投资者 100% 持有住宅、公寓、商业地产及移动房屋园区（MHP），没有持股比例限制。

15. 加拿大人在美国投资，个人还是公司更优？
小额或短期投资可用个人持有，成本低但没有有限责任保护。长期或大额投资更适合通过美国 C 公司、加拿大母公司+美国子公司，或合伙结构（LP/LLC）持有，以优化税务并降低风险。

16. 加拿大籍未成年子女能否代父母投资？
不建议。若涉及规避州法律（如德州 SB17），存在法律与税务风险。未成年人名义代持在合规和税务层面均不可取。

17. 加拿大人投资美国是否需要重复纳税？
不会。加美税收协定确保不会被重复征税。加拿大居民在申报全球收入时，可以抵免已在美国缴纳的税。

18. 美国对中国公民在美投资房地产的政策如何？
联邦层面没有禁止中国公民投资房地产。但个别州（如德州 SB17、佛州 SB264）限制特定国家人士购买军事基地、能源设施或农地附近地产。中国籍人士即便持有加拿大永久居民身份，仍需遵守这些州法律。

19. 各州政策是否不同？
是的。多数州（如纽约、加州）没有外国人投资限制，但少数州针对中国、伊朗、俄罗斯等特定国籍人士有限制。投资前需确认具体州法律。

20. 投资 MHP 后的盈利如何报税？
在美国需提交 1040NR，申报净利润并缴纳联邦税（部分州如德州没有州所得税）。在加拿大同时申报全球收入，并抵免美国税款。填写下面form联系ALLY, 玉萍庞 或者NANCY.