外国人在美国投资房地产项目的一系列问题汇总。

外国人在美国投资房地产项目的一系列问题汇总

想象一下：一位来自中国的投资人，满怀期待来到德州，看着那片辽阔的土地，想着未来的农场、住宅区，甚至是能源开发的潜力。他正要签下一份买地合同，却被律师提醒——“小心，德州有新法案正在限制外国人买地。”

而另一位来自加拿大的投资人，走进同一间律师事务所，却听到的是完全不同的话：“你可以买，没有限制，只要注意军区附近或敏感设施的审查。”

两位投资人，同样的梦想，却因为身份的不同，面临截然不同的道路。下面来具体谈谈！

一、中国投资人在德州或者受 SB 法案限制的州

1. 直接买地/房地产风险大
   德州在 2023 年提出了 SB 147 法案，以及目前的 SB 17 法案，限制来自中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜的个人或企业在当地购买土地（尤其是农地、军事设施周边、能源相关地产）及房地产。
   虽然当时议会争论激烈，法案并未全面实施，但趋势已经非常明显。从 2025 年 9 月 1 日开始，德州正式落地执行。

👉 对中国投资人来说，直接买地/房地产的敏感性越来越高。

2. 作为 LP（有限合伙人）投资

• 中国投资人通常可以作为有限合伙人（LP）参与地产基金或合伙企业；
• 房地产产权由美国基金或合伙公司掌握，LP 不直接持有土地或房地产；
• 这样可以避开“外国人直接持有地产”的红线。

3. 比例限制：≤49%
   在实务中，律师和基金管理方通常建议：

• 中国投资人合计出资比例 不超过 50%（一般控制在 49% 以下）；
• 中国 LP 没有投票权或管理权，只享有分红。

👉 这样可以避免被认定为“外国控制”，从而规避风险。

二、加拿大投资人在德州的情况

与中国不同，加拿大投资人不在限制名单内。

1. 可以买地/其他房地产
   加拿大的个人或公司，可以直接在德州购买农地、住宅、商业地产，几乎没有额外限制。
2. 作为 LP 或 GP 投资都行

• 加拿大投资人既可以做 LP 出资，也可以做 GP 管理并持有土地；
• 不存在“49% 红线”的限制。

3. 例外情况：CFIUS 审查
   如果投资项目位于军事基地附近，或涉及能源、敏感基础设施，即便是加拿大投资人，也可能触发 CFIUS（外国投资委员会） 的审查。
   👉 但这不是专门针对加拿大，而是所有外国投资人都要面对的规则。

三、总结

• 中国投资人：不能直接买地/房地产；通过 LP 架构投资是可行的，但最好总占比不超过 49%，且无控制权。
• 加拿大投资人：没有额外限制，可以直接买地/房地产，或通过 LP/GP 架构参与。
• 共同点：涉及农地、能源设施或军事基地附近的项目，都可能触发联邦层面的审查。

👉 建议中国投资人：在参与德州项目时，一定要通过合规的基金架构（GP 为美国人/美国公司，LP 为中国投资人），并在合伙协议中明确写入：外国投资人无控制权、出资比例不超过 49%。这样不仅合法合规，也能保障投资安全。