✅ 第六步：如何融资并成功收购一座 Mobile Home Park（MHP）

在选定市场、完成项目筛选并完成初步评估之后，下一步就是实现收购。
对许多首次进入Mobile Home Park领域的投资人而言，融资是一个关键环节。
相比传统地产投资，MHP项目的融资方式更具灵活性，也有更多结构化设计的空间。
本节将介绍三种主流融资路径，并讲解在收购过程中如何提升交易完成的成功率。

🔑 三种常见融资方式

1. 商业地产贷款（Commercial Real Estate Loans）

这是最标准、最普遍的融资路径，适用于运营成熟、有稳定现金流的园区。银行或信用合作社根据项目的运营能力而非借款人个人资产提供贷款。

✔ 贷款结构：

• 贷款比率（LTV）：65%–75%
• 年限：5–25年
• 利率：浮动或固定，一般在 6–8%（视信用与市场而定）
• 要求：
  • 最低60%入住率
  • 可验证的历史运营数据
  • 项目位于银行认可市场
  • 借款方需有一定的资产或运营背景

📌 适用情境：

适用于中型以上的园区，项目数据完整，目标持有期限为5年以上的现金流导向型投资人。

2. 卖方融资（Seller Financing）

在Mobile Home Park领域，卖方融资是一种广泛使用的融资工具，尤其适合中小型园区或首次收购人群。

✔ 融资结构：

• 卖家扮演贷款人角色
• 投资人支付约10%–30%首付
• 剩余部分通过每月本息分期还款
• 条款可根据双方协商灵活设定：如无罚提前还款、气球期结构等

📌 优势：

• 免去银行审查流程
• 谈判周期短，收购速度快
• 卖方可通过延迟收款实现资本利得税递延（税务优化）

📌 风险控制：

• 需律师拟定正式贷款协议与担保合同
• 进行产权调查，确保资产合法清晰

📌 适用情境：

适合于拥有项目但不想一次性全额缴税的退休卖家，以及想快速进入市场的新投资人。

3. 合作收购（Joint Venture）

通过组建合资公司（LLC/LP/GP结构），多个投资人可共同参与MHP项目。一方负责资金出资，另一方负责项目管理，实现资源互补与风险分摊。

✔ 常见结构：

• General Partner (GP)：负责项目寻找、收购谈判、运营管理
• Limited Partner (LP)：负责资金出资，不参与日常运营
• 分红模式：例如70%利润归LP，30%归GP，或设定优先回报机制（preferred return）

📌 适用情境：

• 投资者希望参与MHP但缺乏时间或管理经验
• 项目规模较大，单一投资人资金无法覆盖
• 想放大杠杆、快速扩张投资组合

📌 合作注意事项：

• 明确合伙协议、退出机制、利润分配逻辑
• GP需提交详尽商业计划和尽职调查结果
• LP应进行背景审查，确保利益一致性

📈 如何提升融资成功率？——投资人需展现的五项关键能力

在银行、卖家或合伙人进行评估时，以下五项因素将直接影响融资的可行性：

能力维度	关键点
📊 财务清晰度	提供项目真实租金记录、支出明细、NOI预测
🧱 资产稳定性	确保园区入住率、基础设施、产权合法性符合融资机构要求
📑 商业计划	明确改善策略、风险预案与退出路径
🤝 团队背景	项目运营方具备经验，或配备专业顾问/第三方运营商
🛠 风险控制机制	包括保险、合规性、应急资本储备等说明

🧭 MHP收购流程：标准时间表与关键节点

阶段	内容	时间	注意事项
1. LOI 签署	提交意向书，非约束性	1–5天	简洁描述报价、期限、首付比例等
2. PSA签署	签订正式购房合同	1–2周	设定尽调时间、违约责任、交割日等
3. 尽职调查	财务、法律、实地核查	30–60天	包括租金记录、水电账单、产权清查等
4. 融资安排	商业贷款审批或谈判卖方融资	同期进行	银行可能要求第三方评估报告
5. 资金交割	签署交割文件，完成资金转移	1–3天	通常通过Title公司完成

📌 总结：哪种融资方式适合你的投资结构？

融资方式	适合项目	优势	风险点
商业贷款	成熟园区，数据齐全	成本低，放大杠杆	审批慢、要求高
卖方融资	中小型项目，卖方灵活	谈判灵活，无银行流程	条款需书面明确
合作投资	任意项目，愿意分工	杠杆高，资源互补	合作结构需清晰

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🎯 投资人建议

融资并非收购的障碍，而是一个结构设计与资源整合的过程。对于有项目分析能力、有诚信记录、有初步商业计划的投资人而言，MHP是一个可操作、可放大的资产类别。成功的关键不在于一开始有多少钱，而在于是否拥有一个合理的方案+可靠的执行力。👉 如果您对 Mobile Home Park 感兴趣，并希望以 LP（有限合伙人）身份参与我们正在筛选的项目，欢迎与我们联系。 我们将为您提供详尽的项目资料与合作机会说明。