✅ 第三步：如何评估一个Mobile Home Park是否值得投资？

记得有朋友谈起第一次走进一座MHP的那种心跳。
地上铺着碎石，几户人家在前院晾着衣服，有小孩在骑脚踏车——一切看起来都那么平静而真实。
但当时心里其实一点底都没有。

“这个公园看起来还不错，但它真的值得投资吗？”
“会不会看起来有现金流，其实坑很多？”

这一步，就是大多数人卡壳的地方。选对市场之后，你必须知道如何系统地评估一个MHP项目本身的质量和潜力。
今天，我把我后来逐步总结出的 MHP项目六大评估要点 分享给你，帮助你避免买到“看起来很香，其实很雷”的项目。

📊 1. 现金流是否真实可靠？

很多卖家会给你一份 “Pro Forma” 财务报表，上面写着 NOI（净运营收益）很高、Cap Rate（资本化率）很漂亮。但你要问自己：

• 这是历史数据，还是理想预估？
• 水电垃圾费是否由租户承担？
• 目前的空置率是多少？租金有没有欠费？

一个看起来 NOI 超过 $150,000 的项目，后来发现：

• 有7户租金拖欠超过3个月
• 有10个lot是空的
• 垃圾费和水费其实是由房东承担的，只是被“平均”进租金里了

✅ 你应该要求卖家提供：

• 最近12个月的银行对账单（验证实际入账）
• 租金记录（谁付了、谁没付）
• 公用事业账单（确认谁在支付水电）

🏘️ 2. 地块情况：Occupied Lots vs. Vacant Lots

每个MHP的基本构成是：地块数量（Lots）和实际入住的数量（Occupied Lots）。
别只看总数——关键在于有多少是正在生钱的？

假如一个项目有80个地块，但只有50个被占用，等于你还有30个没产生现金流，甚至还要维护。
这会影响你的贷款审批、估值以及后续管理。

✅ 最理想的情况是：

• 90%以上 occupancy（入住率）
• 剩余空地已有基础设施（铺好路、接好水电）
• 占用的住户支付记录稳定

💧 3. 水电和污水系统：市政 vs. 私人

一个项目，地租看起来不错，运营也“还行”，直到发现：

• 水井是私人的（而且老旧）
• 污水系统是“拉罐车”（每个月要抽三次粪）
• 停电时无法供水，投诉不断

学会优先选择**市政水电（Public Utilities）**的MHP项目。

✅ 理想情况是：

• 水电：市政水、电、垃圾服务
• 污水：接入城市下水道（sewer）；如果是化粪池（septic），至少也要定期维护、有记录

私人井或私人污水系统，不是不能投，但需要打大折扣、加预算留出应急维护费用。

🧱 4. Infrastructure：路面、照明、下水、垃圾区

你可以通过Google Maps看到MHP的“外貌”，但你真正要评估的是基础设施。

你得亲自去看看：

• 路面有没有大坑？是碎石路还是铺装路？
• 有没有排水？下雨后会不会积水？
• 路灯齐不齐？晚上会不会黑灯瞎火？
• 垃圾集中区干净吗？有没有非法堆放？

这些看似琐碎的事，直接影响租户质量，也决定你后期要不要为“脏乱差”花钱擦屁股。

✅ 我的建议：

• 尽量找“基础设施完备”的项目，哪怕租金稍低
• 基建差的项目可以买，但你要有改善的预算和计划

📑 5. Title & Zoning：土地合法性和扩展可能性

有些项目，房子住着没问题，但地其实是“非规范用途”或“临时批文”，一查才知道政府不允许扩建、限制出售。

你要确认：

• 土地是 commercial zoning 还是 non-conforming use？
• 有无“合法可出租地块”的限制？
• 能否增加pad或将空地开发？

✅ 买前请律师/Title公司做完整产权调查（title search），避免后期扯皮。

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🔁 6. Exit Strategy：这个项目能不能卖得掉？

MHP的买点是“现金流”，但你也要提前考虑退出机制。
投资人常犯的一个错误是：只看到当前回报，不考虑未来谁会接你的盘。

你要问自己：

• 如果我持有3–5年，这个项目会变得更值钱吗？
• 能吸引REITs、基金或其他运营方接手吗？
• 有没有翻倍的空间？比如：
  • 空地能出租；
  • 房租可逐年提高；
  • 社区能“翻新”加分值

✅ 投资就像接力赛——你得知道你后面交棒给谁。

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📌 总结一下：评估MHP项目，你该关注这六点

核心维度	重点问题	你该问的自己
1. 现金流	收入是否真实、费用是否透明	“我看到的 NOI 是真的吗？”
2. Occupancy	占用率是否足够，空地是否可出租	“现在能收多少租金？”
3. 水电系统	是市政还是私人？风险大不大？	“哪部分是我要负责的？”
4. 基础设施	道路、照明、下水、垃圾	“我要花多少钱做改善？”
5. 土地合法性	zoning、产权是否清晰	“这块地是‘合法运营’吗？”
6. 退出策略	有没有增值空间、接盘买家	“3–5年后我怎么退出？”

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📬 写在最后：

有句话我一直记得：“赚多少钱不是你买的时候决定的，而是你怎么买的时候决定的。”

评估MHP就像买一家公司。你不是只看它现在赚多少钱，还要看它有没有未来，有没有负债，有没有增长点。