《如何用线上工具评估美国 Mobile Home Park 投资标的》
——一次真实案例带你走过完整选址流程**
有时候，投资不是从 Excel 表格开始的，而是从打开 Google Maps 的那一刻开始的。
在这次课程中，讲师带着我们，用一个真实案例，现场演示了从“看卫星图”开始，到“看城市结构”结束的完整流程。
对很多第一次接触美国 Mobile Home Park（MHP）的同学而言，那种“啊！原来可以这样看城市！原来这些图里隐藏着这个区域的故事！
一 从线上工具出发，把模糊的城市看清楚
这次课程的主题，是如何利用各种在线工具——Google Maps、Walmart 分布、BestPlaces、Niche、FEMA 洪水图、城市官网等——系统分析一个 MHP 的位置与城市基本面。
讲师一边操作电脑，一边解释：
“选一个 Mobile Home Park，就像在大地图里找出哪里有‘人气、需求、稳定度’，而这些工具能让你真正看见一个城市的脉络。”
课程从一个真实案例出发，带我们从最直观的地图视角，一步步走向数据、就业、配套、风险，最终形成一套可复制的方法。
二、整体评估思路：
MHP 投资的本质是“找对地方”**
讲师特别强调一句话：
“MHP 的价值不只在地上那几块铁皮屋，而在城市人口和需求。”
因此，一套完整的筛选步骤非常重要：
- 先看卫星图的宏观区位
- 找 Walmart / Costco 判断人口密度 & 消费力
- 看道路位置与可见性
- 进数据网站看治安、收入、租金
- 看 FEMA 洪水图
- 看城市经济结构与主要雇主
- 最后综合判断是否值得继续 DD
讲师说：“如果你能做到这七步，你已经比 90% 的投资者更理性。”
三、步骤一：从卫星图看一座城市的“真实面貌”
课程一开始，讲师让我们打开 Google Maps 的卫星视图。
屏幕上出现了价值几十万美元的 Mobile Home Park——但此刻它只是地图上的一片白色屋顶。
我们跟着讲师放大、移动、拉远，慢慢拼出这个区域的故事。
1. 先看周围是什么
讲师问：
“你们看，这个 Park 周围是一片什么？”
有人说住宅区，有人说学校，有人说商业。
讲师点点头：
“很好，这说明这是一个被城市包围的刚需地块。
如果你拉远一看，发现周围全是荒地、农地，那就要小心了。”
2. 为什么“被住宅包围”是好事？
因为：
- 这里有人
- 有家庭、有通勤、有日常生活
- 这意味着租赁需求稳定
讲师笑着说：
“MHP 最怕的是孤零零在荒野里。没人路过，也没人需要它。”
这句话让所有人都默默点头。
四、步骤二：用 Walmart / Costco 看城市的“生命力”
讲师接着打开手机：
“你们看我最常查的第一件事：附近有没有 Walmart。”
为什么是 Walmart？
因为 Walmart 背后有一整套严谨的人口与消费力模型。
如果一个地方能撑起一家 Super Walmart，代表：
- 人够多
- 消费够稳定
- 商圈够成熟
在本次案例中：
- 最近的 Super Walmart 距离 Park 只有 9 分钟
- 20 分钟范围内还有一家 Super Walmart
这是非常好的信号。
Costco / Sam’s Club：进一步证明“人口层级”
本案中：
- Costco：23 分钟
- Sam’s Club：10–14 分钟
讲师说：
“一个城市同时有 Costco + Sam’s，说明至少是一个区域型中心城市了。”
对 MHP 而言，这意味着需求稳定与商业成熟度高。
五、步骤三：道路位置与可见性——决定你每天接到多少电话
讲师切换回地图，指着 Park 前面那条马路说：
“你们注意看，它就在主干道旁边。这太加分了。”
为什么？
因为越临近主路：
- 曝光多
- 路过的人多
- 看到“空位出租”广告的人多
- 租客来去方便
- 未来转售更容易
讲师举了个真实例子：
“我们曾经收过一个藏在树林里的 Park，车子开进去要拐五次弯……
连 Uber 都找不到，更别说租客了。”
安静的地方适合住宅，但不一定适合 MHP。
六、步骤四：用数据网站判断治安、收入与宜居度
讲师打开 BestPlaces / Niche 之类的数据网站。
屏幕上出现一张彩色的治安图：
- 绿色：较好
- 黄色：中等
- 红色：较差
本案中：
- Park 位于 黄绿交界处
- 不在深红区
- 旁边虽然有比较差的区域，但不在最差核心
讲师说：
“MHP 很现实，不需要住豪宅的区，但一定不能选在治安最差的区。”
同样地，收入图的分布也显示了本地区是“中等偏上”的工薪层，稳定、有工作、有支付能力。
七、步骤五：FEMA 洪水图——风险在哪，就不能装作没看到
讲师打开 FEMA 洪水风险图。
本案中：
- Park 所在地块没有上色（即低风险）
- 不靠河、不靠海
- 不在淹水区
讲师解释大家最常问的“0.2% 概率”：
“不是说 500 年才淹一次，而是每一年都有 0.2% 的可能。
你可以把它理解为‘极低但不是零’的风险。”
他提醒：
“不要投资在蓝色、红色高风险区。一个大雨就把你淹到保险理赔部门去。”
全班笑了，但每个人都记住了。
八、步骤六：城市经济结构——这座城市的未来值多少钱？
讲师最后打开城市官网、维基百科、BestPlaces 的城市介绍：
- 看人口规模是否在增长
- 看城市是否有产业支撑
- 看主要雇主是否稳健
他特别强调：
Healthcare + Government 是最稳定的两个产业。
如果一个城市有：
- 大医院
- 市政府
- 大学
- 物流中心
- 稳定制造业
那么对 MHP 来说就是非常长线的保险。
在本案例中：
- 犯罪率可接受
- 未来发展评分不错
- 就业结构健康
讲师总结：
“这不是能一夜暴富的城市，但绝对适合长期持有稳定现金流的 MHP。”
九、选址原则与千万不要碰的情况
最后，讲师列出了几条“血泪经验”：
1. 不要碰非常偏远的小镇
——未来能不能退出是大问题
2. 不要碰整片红区治安差的城市
——管理成本极高
3. 优先选择：
- 城市内部/紧邻生活圈
- 附近有 Walmart/Costco/Sam’s
- 邻近主道路
- 不在洪水风险区
- 有稳定的政府/医院/教育就业
4. 心态要现实
讲师说：
“MHP 不需要完美的绿区，只需要‘足够稳定，可管理’。”
这句话让全场放松了——因为真正好、便宜、全绿的区域根本不存在。
十、小结：用线上工具，让你的判断更理性、更底气十足
整堂课最核心的收获就是：
用线上工具，把‘感觉不错’变成‘数据支持’的判断。
流程很简单，却极其有效：
- 看卫星图
- 看 Walmart / Costco
- 看主干道
- 看治安 / 收入 / 租金
- 看 FEMA
- 看城市就业结构
- 最终综合判断
当你习惯使用这些工具，你会发现：
原本陌生的城市，会变得像你已经住过一样熟悉。
原本模糊的直觉，会有数据帮你撑腰。
原本让人焦虑的投资决策，会变得越来越可控、越来越有逻辑。