在签署购房合同（PSA）之后，尽职调查是确保交易安全、风险可控、资产真实的关键阶段。
尤其在 Mobile Home Park（MHP）这类“运营型资产”中，很多问题只有通过系统尽调才能发现：租金虚高？运营混乱？非法占地？环保风险？
一份完整的尽职调查，是所有成功收购MHP项目的必经环节。
🧩 尽调分为五大维度
| 类别 | 核心内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 1️⃣ 财务尽调 | 租金收入、费用、欠款、税单等 | 验证NOI与项目真实价值 |
| 2️⃣ 物理资产尽调 | 基础设施、水电、路面、设施状况 | 评估潜在维修成本与资本支出 |
| 3️⃣ 法律与产权尽调 | 土地合法性、分区、租赁协议 | 防止产权风险与法律纠纷 |
| 4️⃣ 环境尽调 | 土壤污染、井水、化粪池等 | 识别潜在环保责任或赔偿义务 |
| 5️⃣ 市场尽调 | 周边MHP租金、空置率、需求趋势 | 判断项目长期潜力与竞争力 |
1️⃣ 财务尽职调查
目的：核实卖方提供的 NOI 是否真实，并判断收入可持续性。
📌 应获取文件清单：
- 最近12–24个月的银行对账单
- 每月租金明细（谁付了、谁欠款）
- 运营成本明细（维修、垃圾、水电、物业税、保险等）
- 所有合同与应收账款记录（如广告看板、额外存储）
- 当前有效的租赁协议副本
✔ 核心审核点：
- 实际收款 vs 账面收入是否一致
- 有无“现金租金”收取，导致收入虚高
- 水电/垃圾费用是 landlord 还是 tenant 负责？
- 物业税是否异常（如即将reassess）
2️⃣ 物理与基础设施尽调
目的：评估园区当前状况与未来资本支出（CapEx）风险。
📌 检查内容：
- 路面状况（是否坑洼、需重铺）
- 排水系统（是否积水、雨后排水通畅）
- 路灯与夜间照明
- 水管/供水系统（市政or私人？漏水记录？）
- 污水系统（接入sewer或使用化粪池？频率与记录？）
- 电力系统（单户计表？电容是否充足？）
- 天然气或丙烷供应
- 邮箱区、垃圾区、储物区是否整洁安全
- 是否有空置房屋、非法住户或废弃结构
✔ 建议：
- 雇佣专业第三方工程师或MHP运营顾问进行现场评估
- 获取详细CapEx评估报价（报价+优先级排序）
3️⃣ 法律与产权尽调
目的：确保园区合法合规运营，产权完整，无历史纠纷或政府限制。
📌 必查项目：
- 清晰的产权记录（title commitment / title insurance）
- 土地用途 zoning 是否为合法运营（MH区 or legal non-conforming）
- 有无未披露的地役权、使用限制或罚款
- 租户租赁协议是否合法、合规，是否存在自动延期等条款
- 市政是否禁止新增地块或租金涨幅受限
- 是否存在与城市/县之间的纠纷或改造诉求
✔ 由专业地产律师或title公司协助完成
4️⃣ 环境尽调（Environmental Due Diligence）
目的：识别项目是否存在潜在环境责任或无法预见的高额清理成本。
📌 推荐步骤：
- Phase I ESA（环境评估）：查看土地是否有污染历史、加油站记录、废弃物痕迹
- 检查是否有：
- 地下油罐（UST）
- 垃圾堆积/露天排放
- 化粪池或井水是否合规
- 土地是否曾为工业用途
📌 若 Phase I 有风险迹象，应继续做 Phase II（采样测试）
⚠️ 注：购买污染土地，未来可能需数十万美元清理
5️⃣ 市场与竞争尽调
目的：确认项目具备租金上调、持续出租的空间。
📌 分析内容：
- 5英里内是否有其他MHP？它们的入住率、租金价格？
- 周边平均收入 vs 当前租金比例
- MHP是否稀缺资产？是否有新开发限制？
- 学校评级、治安、城市基建规划等
📌 工具：Rentometer、BestPlaces、City-Data、CoStar、实地走访
⏱ 尽调时间表建议（30–60天）
| 周数 | 动作项 | 责任方 |
|---|---|---|
| 第1周 | 财务文件获取，安排实地勘查 | 买方+经纪人 |
| 第2–3周 | 法律与产权审核、Phase I环评启动 | 律师+Title公司 |
| 第3–4周 | 路面、水电等基础设施报告出具 | 工程师/顾问团队 |
| 第4–6周 | 异常点谈判调整价格或要求修复 | 买卖双方 |
| 第6周 | 做出是否继续收购的决策 | 投资人/买方团队 |
✅ 总结：一份成功的MHP尽调结果应回答这几个问题：
| 问题 | 是否明确 |
|---|---|
| 实际NOI是否与卖方所报一致？ | ✅ |
| 基础设施未来3年是否需要大额维修？ | ✅ |
| 法律上是否100%合规可运营？ | ✅ |
| 有没有隐藏环境风险或税务陷阱？ | ✅ |
| 项目能否在当前市场中保持竞争力？ | ✅ |
📬 建议结语
Mobile Home Park 是运营密集型的现金流资产。尽职调查阶段，是将“表面收益”变为“实际资产”的关键节点。建议所有投资人将尽调成本视为风险保险，并将结果作为谈判与退出策略的重要依据。
👉 若您希望作为LP投资人参与我们筛选通过、完成尽调的MHP项目，欢迎联系我们获取完整资料与回报结构说明。